□關注物業那點事

□ 本報記者 陳磊

(資料圖片)

“在同一個物業管理區域，商鋪業主永遠屬于少數派，難以對抗屬于多數派的住宅業主，那么商鋪業主的權益就能被隨意侵犯嗎？”來自江蘇蘇州的孫先生近日帶著怨氣向《法治日報》記者如是說。

孫先生是蘇州市工業園區某小區一個商鋪的業主。前段時間，該小區業主委員會發布一紙公告，擬決定將小區臨時建筑垃圾堆放點遷址于商業街旁。在孫先生等多位商鋪業主看來，這將大大影響其商鋪使用價值。

記者檢索中國裁判文書網和梳理公開信息發現，在實踐中，居于少數的商鋪業主與所在小區業主大會或業委會之間時不時會發生類似糾紛甚至對簿公堂。

受訪專家認為，近年來，伴隨著城市建設用地規模的擴展，城市出現了多業態混合居住小區，有住宅、有商鋪，有高層建筑、有低層板樓，甚至有別墅，有政策性住宅等，而這類小區的建筑物區分所有權人的組織以及決策機制難題遲遲未能解決，特別是缺乏依法賦權小區業主意思自治并制定小區自治規則。

專家建議，可以考慮依據民法典制定一部專門的建筑物區分所有權人組織法律，依法賦權業主制定社區共同事務決策規則，引導業主參與民主協商，就利益相關方意見和訴求進行協商并達成一致。

商鋪業主屬于少數

遭遇業委會改規劃

孫先生商鋪所在小區共有居民住宅50多棟、4000多戶，另有臨街商鋪少許。2021年年初，該小區物業管理區域的業主代表組織——業主委員會成立。

今年8月30日上午，正忙于工作的孫先生突然接到商鋪租戶電話稱，業委會貼出公告，要在商鋪門口設一個臨時建筑垃圾堆放點。

孫先生難以置信，自己作為業主，竟然對業委會此舉一無所知，畢竟這種變更社區規劃的事情需要經過全體業主討論并經一定比例的業主表決同意。

當天下午，孫先生趕到商鋪，果然發現業委會貼出的“關于另設臨時建筑垃圾堆放點的公告”。其中稱：為響應蘇州市垃圾分類管理的號召及改善小區外圍整體環境，從而有序管理建筑垃圾，業委會針對目前建筑垃圾堆放點進行遷址，擬遷至小區商業街西側。公告落款時間是8月27日。

孫先生看到，業委會直接在公告中“擬確定”蘇州市一家裝飾工程有限公司為最終施工單位。

受到影響的商鋪業主隨即自發建了社交群討論此事，大家普遍感到不滿。在商鋪業主們看來，業委會此舉屬于隨意將商鋪區淪為住宅區的“建筑垃圾堆放場”，是對商鋪區業主權益的侵害，一旦建筑垃圾堆放點遷址事項付諸實施，無疑將使商鋪區整體環境惡化，從而導致商鋪區物業貶值。

商鋪業主們還發現，無論是廢棄原先規劃的建筑垃圾堆放點，還是選址重新建設建筑垃圾堆放點，均屬于全體業主共有部分，需經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。如果此事項涉及動用維修資金，需經參與表決專有部分面積三分之二以上的業主且參與表決人數三分之二以上的業主同意。

有商鋪業主告訴記者，業委會在發布該公告前未經該小區全體業主依據上述程序表決通過。

事情發生后，記者就此事聯系該小區業委會負責人，但未得到對方回應。

8月31日，商鋪業主們通過查詢相關法律法規和地方性物業管理法規得知，如果認為業委會作出的決定違反法律法規，可以向當地房地產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮政府、社區居委會反映。于是，商鋪業主們委托代表先后向所在社區居委會和當地信訪部門反映情況。

不久，小區所在的街道辦事處工作人員電話聯系商鋪業主代表，表示已知道并重視此事的解決。接著，商鋪業主代表從社區居委會了解到，社區居委會已經跟業委會溝通了，讓其撕掉了公告。

但商鋪業主們認為，業委會撕掉公告并不等于撤銷公告。根據《物業管理條例》的規定，應該由負有監督職責的主管部門或者街道辦事處“責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主”。11月初，孫先生告訴記者，雖然遷移垃圾堆放點的事情“不再弄了”，但也一直沒有看到業委會通告全體業主后續結果。

11月4日，記者就此事最新進展多次電話聯系相關街道辦事處負責人和社區居委會負責人，對方均未對此予以回應。

類似糾紛時有發生

多業態小區決策難

檢索中國裁判文書網發現，在實踐中，商鋪業主和商鋪所在社區業主大會或業委會之間，時不時對簿公堂。

例如，上海市浦東新區某花園別墅小區有住宅業主148戶、商鋪業主7戶。2014年2月，花園別墅小區業主大會以書面征詢意見的方式決議，商業用房及非住宅用房物業管理收費按每月居住物業管理費標準增加一倍收取。

2014年8月，因認為業主大會決議侵犯自己權益，商鋪業主姜某向法院提起訴訟。姜某認為，其系商鋪業主，而且是個人獨有的商業用房，不屬于利用物業共有部分的歸屬范圍。物業公司幾乎不向商鋪業主提供保安、保潔、停車等物業服務，其收費并不合理。

2020年年初，湖南省長沙市天心區某商住兩用小區的商業建筑所有方起訴小區業委會侵犯其權益。

該小區專有部分地上建筑面積近10萬平方米，其中商業建筑1.6萬多平方米，住宅面積8萬多平方米。即使商業建筑全部由一家公司所有并聘請了物業公司，小區業委會仍然認為商業建筑屬于不可分割的部分。商業建筑所有方則提出異議，要求商業部分和住宅部分分開管理，商業部分不宜由業委會選聘物業公司。雙方由此發生糾紛，商業建筑所有方起訴了小區業委會。

在混合居住小區，住宅業主希望封閉式管理，而商鋪業主往往希望敞開大門做生意，不同的需求也容易產生糾紛。

四川省成都市金牛區恒大雅苑小區共3411戶，其中住宅業主3208戶、商鋪業主203戶。2021年11月，小區商鋪業主投訴稱，小區住宅業主自發成立的“自管小組”在“未提交政府審批的調規文件、未經小區四分之三以上業主意見征集與公示流程、未出具施工許可證”的情況下，在小區步行街出入口設置鐵門，這種封閉式管理小區導致商鋪利益受損。商鋪業主因此與住宅業主之間發生矛盾。

中國人民大學公共政策研究院副教授陳幽泓告訴記者，這些問題背后有一個共性問題，即多業態小區的建筑物區分所有權人的組織以及決策機制難題。

陳幽泓解釋說，伴隨著城市建設用地規模的擴展，城市出現了多業態混合居住小區，住宅區建筑物設計和使用的多態性，使得同一住宅區但不同業態和不同構造的物權所有者之間的關系并非簡單均等，利益也并非全然一致。因此，簡單均等的投票方式經常難以解決小區共同事務中權益不一業主間的具體問題。要想使民法典規定的決策大原則發生作用，必須在具體小區中，由業主通過業主大會議事規則，針對不同業態和不同構造的物權問題，進行具體決策制度細化的再設計。

賦權小區業主自治

制定法律予以保障

目前，除了期待主管部門撤銷業委會的決定并通告全體業主之外，基于該物業管理區域住宅戶數多、商鋪戶數少的客觀情況，且商鋪與住宅屬于不同的房屋業態，蘇州市工業園區某小區的商鋪業主們提出，希望相關部門考慮并著手實施商鋪與住宅分為兩個獨立的物業管理區域進行管理。

在商鋪業主們看來，他們的請求具有法律法規上的依據。

《物業管理條例》第九條規定，一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定?？梢?，對存在共用設施設備的物業區域是否可以劃分為兩個不同的物業管理區域，該規定并沒有說完全不行，共用設施設備的存在僅是其中的一個考慮因素，而不是完全因素。

對此，中國物業管理協會法律政策工作委員會委員王兵認為，解決小區住宅多數人侵害商業少數人利益的情況，可以有兩種方式，一是按照民法典的規定，如果業主認為業主大會的決定侵害其利益的，可以提起民事訴訟要求撤銷。

“另一種方式是分成兩個物業管理區域，但分開物業管理區域的關鍵，是看住宅與商業共有設備設施是不是一套，如果是一套共有設備設施，強行分開會埋下隱患，另外還需要考慮用地規劃等因素。”王兵說，如果空間住宅樓和商鋪在一棟建筑里，分成兩個物業管理區域不現實。

陳幽泓認為，在多業態小區，由于共有關系的存在，全部建筑物區分所有權人須對區分所有建筑物進行共同管理，為實現這一目標，民法典規定由全體建筑物區分所有權人組成的建筑物區分所有權人組織——業主大會、業委會，對建筑物及其附屬設施進行管理，對涉及全體建筑物區分所有權人利益的重大事項作出共同決定。

陳幽泓建議，從長遠看，可以考慮依據民法典制定一部專門的建筑物區分所有權人組織法律，依法賦權業主針對不同業態、不同構造所有者之間的事務制定決策規則，引導業主就具體問題進行民主協商，就具體物權事務當事利益相關方意見和訴求進行協商并達成一致意見，提供程序性細則。

在陳幽泓看來，多業態小區這種民主協商決策機制需要較長時間達成共識，但從長期看，通過小區業主自治的制度基礎建設，可引導當事方依據規則程序解決具體問題。舉例來說，小區的商鋪業主，對涉及商鋪的事務有發言權，并且要有較高權重，一人一票決策的大原則，不能違背他人物權權益。之所以因多數決導致侵犯少數人物權權益，是因為采用簡單多數決解決復雜多業態多構造的物權問題，缺乏民主實操的具體細節設計。民主決策的大原則要能夠實施，關鍵在民主的細節設計。綜上所述，在民法典下創設一部建筑物區分所有權人組織法，為引導全體業主制定民主決策的細節賦權并授予合法性，讓業主通過意思自治的制度機制途徑解決自己的問題。

孫先生所在小區的多位商鋪業主還呼吁，對社區居民自治下的業委會，政府相關部門需要做好相應的指導和監督工作，切實履行好法律賦予的相關職責，提升自治的效能。