《法治周末》記者馬金順

“從下發通知到正式實施需要多長時間”“沈陽實施了嗎”“作用大不大”“也算是好事”……近期,多地推行的二手房“帶押過戶”政策引發輿論關注。

(資料圖片)

所謂的“帶押過戶”,簡單來講,就是指存在抵押的房產,不用提前還清貸款就能完成過戶,辦理新的抵押并發放新的貸款。

據《法治周末》記者不完全統計,自8月份以來,已有包括昆明、濟南、深圳、廣州、南京、福州、無錫等多地嘗試二手房“帶押過戶”。

為何近期多地密集推出二手房“帶押過戶”政策?“帶押過戶”政策風險有哪些?具體執行中有哪些值得注意的地方?該政策對于活躍二手房市場將會起到怎樣的作用?《法治周末》記者邀請廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、中原地產首席分析師張大偉、易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進以及山東德衡律師事務所高級合伙人、金融業務中心總監賈曉鈞就上述問題進行探討。

“帶押過戶”有望引發二手房市場變化

《法治周末》:如何看待近期多地推行的“帶押過戶”政策?

張大偉:這個政策跟之前的“轉按揭”本質上沒什么太大區別,“轉按揭”已經存在20多年時間了,但“帶押過戶”有其自身的優勢,它不需要把抵押權完全解除就可以做交易,通俗來說就是原房主不用把房貸還清就可以做交易。實施二手房“帶押過戶”后,減輕了“過橋資金”煩惱,降低了房屋“入市門檻”,增加了買賣雙方更多的可選擇性,降低了二手房在市場上的流通成本,掃清了交易障礙,進一步充實二手房市場活力,的確是一件好事。

李宇嘉:“帶押過戶”最直接的好處就是免除了贖樓擔保的費用,且大大簡化了交易流程,降低了信用信息調查的成本、縮短了交易的周期,有助于新市民購房,也能促進換房需求。

嚴躍進:傳統二手房交易中會存在一個問題,即賣家要出售二手房,就必須把二手房的貸款先結清,這就可能導致此類二手房的交易周期明顯拉長或交易失敗。而“帶押過戶”則破解了這個難題,全國多地的“帶押過戶”操作都體現了在二手房交易方面合并流程和減少流程,使得二手房交易更為順暢。從目前多地推出的“帶押過戶”政策來看,該模式越來越成熟和規范。

賈曉鈞:“帶押過戶”政策落地的積極意義,一是大大降低了交易成本,為二手房交易市場注入了新的活力;二是有利于化解交易風險。

《法治周末》:既然“帶押過戶”與此前的“轉按揭”沒有大的什么區別,為何此前未推廣,近期多地才密集推行?

張大偉:過去有可能只是個別銀行在做這個業務,這次是以城市的層面來宣布,整個城市都可以做,的確是一個進步。其實,“帶押過戶”業務本身操作并不復雜,過去銀行方面不愿意操作主要是因為貸款額度吃緊,如今,銀行在貸款額度足夠的情況下有了操作的可能。

李宇嘉:近期多個城市推行“帶押過戶”,與當下的市場環境相關。以前在房價快速上漲時,二手房過戶涉及到解壓、擔保、過橋等多種“寄生”的金融鏈條都是獲利方,但是現在房價漲幅得以控制,不少城市貸款量和交易量甚至都在下降,倒逼著銀行將這些“寄生”的金融鏈條砍掉,從而也降低了購房者的成本。

賈曉鈞:去年民法典的施行,“帶押過戶”已經具備放開的法律條件。民法典第四百零六條規定:“抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的,按照其約定。抵押財產轉讓的,抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的,應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的,可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。”目前,大多數人在購買房屋時,會以房屋作為抵押辦理銀行貸款,為二手房交易市場注入新的活力是非常有必要的,“帶押過戶”政策有望成為發力點,引發二手房交易市場的變化。

“帶押過戶”可能涉及的法律風險

《法治周末》:民法典實施前,“帶押過戶”在操作上存在哪些困難?

賈曉鈞:在民法典出臺之前,我國長期以來對抵押物交易的限制都較為嚴格。根據原物權法相關規定,“抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”。原擔保法第四十九條規定:“抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。”由于前述規定,這也就使得抵押物的市場流轉面臨較大的困難。

嚴躍進:“帶押過戶”業務不是一個部門所能做的,它涉及到銀行、不動產登記部門等,以前此類交易的阻礙是房屋信貸抵押的各種權益信息沒有完全對接,這些部門之間的信息不打通,就使得這類交易很難去操作,現在多地推行該政策,相當于打通了相關部門之間的信息。

《法治周末》:民法典實施后,“帶押過戶”政策有了法律基礎。那么,在具體操作執行中,對于買賣雙方以及銀行來講,是否還有潛在的風險?

張大偉:“帶押過戶”本身風險其實并不大。目前,據我所知,有影響的部分是執行了“帶押過戶”的城市都要求是同一銀行內部做轉移,舉例來說,過去房主在建行做的房貸,新購房業主也必須在建行,才能實現“帶押過戶”。通過“帶押過戶”,背后好像是省了購房者和房主1%至2%的交易成本,但是事實上有可能因為房貸利率的波動不一樣,產生的結果也不一樣,大銀行還是比小銀行的房貸利率要高一些。如果銀行不能自由選擇的話,對于后面的購房者來說不一定能夠減少多少購房成本。所以是不是能真正節省成本,還要看當地的實際情況。

賈曉鈞:“帶押過戶”過程可能涉及的法律風險包括:民法典第四百零六條中“抵押財產轉讓的,抵押權不受影響”的規定實質上承認了抵押權的追及效力,不論抵押物如何流轉,抵押權人對抵押物的優先受償權不受侵害,表明買方對房屋的所有權并不能夠對抗抵押權人對房屋的優先受償權。而實踐操作中,為了保障自身權利,抵押權人往往更傾向于禁止或限制抵押人對抵押物進行轉讓。二手房交易中,買方需注意到房產登記部門查詢核實抵押權人是否有相關備案登記,不能以賣方口頭說明為準,避免使自己的權利遭受損失。

此外,由于“帶押過戶”模式之下,會有短期“雙抵押并存”的情況存在。也就是說,在買方尚未將賣方貸款還清的階段,房屋既存在賣方先前貸款所設定的抵押,又存在買方后續貸款所設定的抵押。當房屋實際拍賣價值不足以清償原抵押與現抵押總額的情況出現時,抵押在后的抵押權人權利勢必會造成損耗。從這個層面而言,銀行作為抵押權人,應限制放貸數額,以最大限度保障自己的貸款利益。

《法治周末》:對于“帶押過戶”模式下可能存在的潛在風險,應如何規避?

嚴躍進:相關部門已經意識到此類交易可能存在的相關風險,也對風險提出了公證或擔保的操作,比如,深圳引入的公證處公證提存業務,這對于更好穩健推進“帶押過戶”模式,具有積極的作用。

李宇嘉:引入獨立的公證處和第三方的資金監管,再有政府的信用背書,能消除各方對風險的擔心,比如,賣方拿不到款但過了戶,買房給了錢但收不了房,銀行擔心交易過戶了但原債權得不到保障等。

公證機關介入顯得尤為重要

《法治周末》:“帶押過戶”政策落地,效果將會如何?

張大偉:整體來看,8月份一、二線城市房地產銷售價格普遍下調,在這種情況下,“帶押過戶”政策雖然可以降低部分購房者成本,但對于市場交易數量和房價的影響不會很大。另外,據我所知,該政策在推行過程中有些困難,只有試點城市做了一些,大部分城市還是無法推行,銀行配合度也不高。“帶押過戶”政策覆蓋面比較窄,它不是普遍性的,其實,要想真正激活二手房市場,相關部門還需要從消費者角度出臺一些更實惠的政策,比如,契稅、個稅減免等。

賈曉鈞:實務操作中,在銀行權益并沒有得到更好保障的前提下,很難確定債務人、債權人、抵押權人三方的利益平衡點,銀行也不會主動將該事項進行推進,具體買賣雙方如何協調銀行進行操作,勢必是該項政策在后續落實過程中面臨的較大問題。此外,“帶押過戶”單純依靠買賣雙方的信任很難落實到位,因此,公證機構的相關介入顯得尤為重要。但是如何運用委托公證、公證提存及其他公證職能,實現存量房交易中的矛盾糾紛提前預防、確保交易安全、實現交易成本降低等,依舊面臨較多亟待解決的問題。