購買的期房還沒到手，開發(fā)商卻被曝出沒錢還債，購房人的錢難道要打水漂？今年以來，伴隨以“三道紅線”為標志的金融監(jiān)管政策落地，無法再依賴高周轉、高負債模式的部分開發(fā)企業(yè)，也陷入了債務風波。

為進一步保障購房人權利，昨天，市住建委、人行營管部、北京銀保監(jiān)局三部門聯(lián)合印發(fā)《北京市商品房預售資金管理辦法(2021年版征求意見稿)》，面向社會公開征求意見。稿中提出調(diào)整入賬流程，購房人只有將定金、首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網(wǎng)簽，以確保預售資金及時足額直接入賬。

首付款等先監(jiān)管保護后網(wǎng)簽

商品房預售資金，是指商品房預售時購房人按照預售合同約定支付的全部房價款，包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。

2010年，本市出臺《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，明確商品房預售資金應全部存入專用賬戶。2013年，修訂為《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》，并于2015年印發(fā)《關于加強本市商品房預售資金使用管理的通知》，積極保障預售資金安全。但實踐中，仍存在監(jiān)管銀行履責不力、未能有效形成監(jiān)督合力等問題。“本著銀行監(jiān)管、政府指導、多方監(jiān)督、保障建設的原則，征求意見稿針對存在的問題進行完善和調(diào)整。”市住建委相關負責人說。

第一個變化，就是擬將現(xiàn)行的入賬流程調(diào)整為先監(jiān)管保護后網(wǎng)簽。征求意見稿提出，項目預售過程中，購房人支付的定金、首付款等購房款應由購房人賬戶直接存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得轉存入其他賬戶。購房人將定金、符合個人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后，方可完成擬購房屋的認購書網(wǎng)上簽約、售房合同網(wǎng)上簽約等功能。

據(jù)了解，監(jiān)管銀行通過北京銀保監(jiān)局金融專網(wǎng)與本市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)實時共享房屋網(wǎng)上簽約和入賬信息。“信息共享后，只要資金到賬，房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)就會自動觸發(fā)，可以實現(xiàn)無縫連接。”市住建委上述負責人表示，若資金存入監(jiān)管賬戶后超過一定時間仍不網(wǎng)簽，將被原路返回。

信息共享也有利于監(jiān)管。北京銀保監(jiān)局可將共享的開發(fā)項目銷售進度、網(wǎng)簽備案明細、監(jiān)管賬戶交易明細等信息，與監(jiān)管銀行上報數(shù)據(jù)交叉核驗，穿透監(jiān)測開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預售資金監(jiān)管執(zhí)行情況。

為便于購房人知曉并監(jiān)督已交付購房款的使用，此次也提出，購房人可憑網(wǎng)簽編號、密碼等信息，通過政府網(wǎng)站查詢預售許可項目對應的預售資金監(jiān)管賬戶入賬、支取、余額。

監(jiān)管銀行不再“零門檻”

第二個變化就是改變了目前所有銀行均可從事商品房預售資金監(jiān)管的“零門檻”現(xiàn)狀，擬增設招標環(huán)節(jié)，擇優(yōu)選擇。

征求意見稿規(guī)定，市住建委會同北京銀保監(jiān)局、人行營管部，綜合商業(yè)銀行監(jiān)管能力、服務效率、研發(fā)水平、經(jīng)營狀況等因素，經(jīng)公開招標，選定可從事預售資金監(jiān)管工作的銀行。同時，以兩年為周期組織考核評價，淘汰未履行預售資金監(jiān)管職責，以及無法承擔預售資金監(jiān)管工作的銀行。

經(jīng)招標被選擇后，銀行還得履好責。征求意見稿提出，監(jiān)管銀行應切實履行預售資金監(jiān)管主體責任，按公示的預售資金監(jiān)管方案，加強監(jiān)管賬戶出入賬管理，落實專人負責制，完善授權審批等內(nèi)部管理制度。同時，按照本市商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)相關接口規(guī)定，準確、及時上傳數(shù)據(jù)，定期核查預售資金審批支出等環(huán)節(jié)的制度執(zhí)行情況。

高風險項目可封閉管理

為優(yōu)先保障工程建設，多年來，在商品房預售資金全部存入專用賬戶后，監(jiān)管銀行還要對重點監(jiān)管額度部分實行重點監(jiān)管。此次也對重點監(jiān)管額度作出調(diào)整。

征求意見稿規(guī)定，項目重點監(jiān)管額度由各區(qū)根據(jù)項目綜合建設費用、交付使用條件、開發(fā)企業(yè)信用水平和經(jīng)營狀況等綜合確定，每平方米不得低于5000元。“不再全市一個標準，既便于各區(qū)根據(jù)項目情況綜合確定重點監(jiān)管額度，也讓屬地政府在指導、監(jiān)督預售資金監(jiān)管時具備更高自主性。”市住建委相關負責人說。

在預售資金支取方面，增加了對重大風險項目的應急處置辦法，當預售項目存在重大風險隱患時，區(qū)住建部門應全面接管預售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實施封閉管理保障賬戶資金安全，優(yōu)先用于本項目工程建設。

據(jù)了解，對于高風險項目的認定，首先要滿足三個基本條件：后續(xù)資金不能覆蓋工程款、工程進度已晚于施工合同約定、項目所屬上級集團經(jīng)營狀況出現(xiàn)問題。同時，經(jīng)區(qū)住建部門綜合評估后，項目自身或上級集團已無法給予有效的資金支持，工程進度將嚴重滯后甚至停工，從而無法按約定日期交付給購房人的，將被認定為高風險項目。

資金要管好，但不是管死。在確保資金安全的情況下，征求意見稿也增加了優(yōu)化營商環(huán)境的舉措，開發(fā)企業(yè)可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，并將放款時限由過去的五個工作日縮短至兩個工作日。同時，若開發(fā)企業(yè)出具的現(xiàn)金保函額度和有效期可覆蓋開發(fā)項目的重點監(jiān)管額度和建設周期，可不進行預售資金監(jiān)管。