國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2021年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》，惠州7月商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格回落，新房環(huán)比持平，二手房環(huán)比下跌0.2%。

樓市價(jià)格的下行及時(shí)反映在動(dòng)態(tài)市場(chǎng)交易。據(jù)惠州官方數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的7月市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，單月交易新房91.65萬(wàn)平方米，自2月(春節(jié)假期)后首次跌破100萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌近兩成。

9日凌晨，惠州市正式發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，新政施行，市場(chǎng)房地價(jià)聯(lián)動(dòng)、價(jià)格備案、預(yù)售等各環(huán)節(jié)全面收緊。市場(chǎng)將走向何方，記者帶您一探究竟。

單月銷(xiāo)售新房面積91.65萬(wàn)平方米

8月9日0時(shí)，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源局、市市場(chǎng)監(jiān)督管理局等6部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，惠州樓市新政出臺(tái)。從房地價(jià)聯(lián)動(dòng)、商品房預(yù)售、價(jià)格備案，以及房企拿地和市場(chǎng)秩序規(guī)范等8個(gè)方面施策進(jìn)一步完善市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

事實(shí)上，還沒(méi)等調(diào)控新政發(fā)威，惠州樓市變化已然出現(xiàn)。

據(jù)惠州市官方數(shù)據(jù)發(fā)布平臺(tái)惠民之家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，惠州市(四區(qū)三縣)2021年7月新建商品住宅成交房源8502套，環(huán)比6月10440套交易量下跌18.6%;交易房源面積91.65萬(wàn)平方米，相較6月114.5萬(wàn)平方米滑落17.8%。

聚焦到各縣區(qū)市場(chǎng)的交易表現(xiàn)，全市僅有惠陽(yáng)區(qū)保持0.4%的增幅，其余縣區(qū)全線下跌。其中，大亞灣跌幅最為明顯，單月交易量從1750套降至969套，跌幅44.6%;惠城次之，由2888套交易跌落至2089套，環(huán)比跌幅27.7%，其余縣區(qū)則保持在2.4%—19.5%不等的跌幅。

再看市場(chǎng)的供應(yīng)表現(xiàn)，7月市場(chǎng)繼續(xù)保持著破萬(wàn)套的高位水平，在6月13332套新房供應(yīng)刷新年內(nèi)次高值后，開(kāi)發(fā)企業(yè)合力在7月繼續(xù)供應(yīng)11733套的新房住宅。其中，惠城供應(yīng)3933套新房最為突出，占全市總供應(yīng)量近四成規(guī)模，共計(jì)18個(gè)樓盤(pán)推售新品，金山新城馬安組團(tuán)再次成為核心供應(yīng)點(diǎn)，達(dá)到1266套。

“疫情反復(fù)、信貸環(huán)境緊收，惠州樓市從年初以來(lái)一直都走得不是很順利。”世聯(lián)行粵東公司董事總經(jīng)理周玉仁介紹，長(zhǎng)期以來(lái)，惠州樓市都存在著很明顯的不均衡發(fā)展，不同縣區(qū)、不同片區(qū)，甚至不同樓盤(pán)項(xiàng)目都會(huì)有著很大的差異，疫情壓力下的市場(chǎng)這一點(diǎn)被進(jìn)一步放大，購(gòu)房客戶出手置業(yè)選擇變得更加慎重。

周玉仁繼續(xù)介紹，自今年初以來(lái)，惠州的信貸環(huán)境持續(xù)被收緊，客戶購(gòu)房信貸成本高啟，且放貸周期較長(zhǎng)。他介紹，這種局面從年中之后更進(jìn)一步，很大程度上影響著市場(chǎng)的正常交易預(yù)期和購(gòu)房需求。

??市場(chǎng)價(jià)格

市場(chǎng)折扣成為“標(biāo)配”議價(jià)空間拉大

“看了一年多的房子，現(xiàn)在是真的相信惠州不缺房了。”近期在金山新城馬安片區(qū)樓盤(pán)走了個(gè)遍的市民李芳(化名)介紹，當(dāng)時(shí)看過(guò)房的幾個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售每天都會(huì)打電話詢問(wèn)意向，跟進(jìn)客戶的購(gòu)房計(jì)劃。李芳表示自己準(zhǔn)備再等等看，優(yōu)惠力度應(yīng)該會(huì)更大一些。“幸虧自己在搶房的市場(chǎng)里沒(méi)搶到，讓我遇到了現(xiàn)在這市場(chǎng)。”

銷(xiāo)售市場(chǎng)的此類(lèi)狀況在動(dòng)態(tài)的交易環(huán)節(jié)更加明顯。在惠博沿江路某項(xiàng)目做銷(xiāo)售的小徐就直言，其實(shí)自疫情發(fā)生以來(lái)市場(chǎng)就沒(méi)有完全恢復(fù)過(guò)，市場(chǎng)熱的只是幾個(gè)特定的城市板塊和片區(qū)，城郊只能通過(guò)價(jià)差吸引少量的分流客群。

“在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，客戶數(shù)量本來(lái)就有限，部分核心片區(qū)的優(yōu)惠力度也在拉大。”該銷(xiāo)售人員稱(chēng)。

市場(chǎng)的狀況及時(shí)反映在動(dòng)態(tài)的價(jià)格表現(xiàn)上，樓盤(pán)項(xiàng)目議價(jià)空間拉大，折扣優(yōu)惠幅度明顯。例如，在7月下旬被各中介渠道瘋轉(zhuǎn)推售的某樓盤(pán)部分項(xiàng)目特價(jià)房源，開(kāi)發(fā)企業(yè)為快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，在特價(jià)房源最低折扣至九折同時(shí)按20%支付“渠道傭金”。盡管交易并未突破“不得低于備案價(jià)格10%銷(xiāo)售”要求，但企業(yè)為達(dá)成交易實(shí)際已承擔(dān)了30%備案價(jià)利潤(rùn)值。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在惠陽(yáng)、大亞灣，多個(gè)項(xiàng)目推出九折、92折，以及5000元抵5萬(wàn)再送萬(wàn)元家電基金等優(yōu)惠措施;在惠城郊區(qū)，水口某項(xiàng)目20套特價(jià)單位，折扣低至94折，小金口某項(xiàng)目售價(jià)低至9字頭，首付低至5萬(wàn)起;在仲愷、博羅等地，樓盤(pán)銷(xiāo)售折扣已成標(biāo)配，低至94折且可選房源多情況時(shí)有出現(xiàn)。

市場(chǎng)供需環(huán)境改變，增大銷(xiāo)售議價(jià)空間已成企業(yè)“標(biāo)配”，這也直接帶來(lái)了惠州房?jī)r(jià)的持續(xù)回落。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于8月16日最新發(fā)布的2021年7月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)，惠州7月新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平，漲幅停滯。在二手房交易環(huán)節(jié)則是不增反降，環(huán)比下浮0.2%，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了罕見(jiàn)的下跌行情。

“市場(chǎng)供需環(huán)境的變化必然成為影響市場(chǎng)價(jià)格的準(zhǔn)繩。信貸環(huán)境緊收、疫情壓力反復(fù)，購(gòu)房客戶的減少意味著樓盤(pán)項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)加大，企業(yè)降價(jià)走量也是情理之中。”惠州樓市資深評(píng)論人余鶴皋介紹，在頭部房企扎堆進(jìn)駐后，市場(chǎng)基本都是秉承“高周轉(zhuǎn)”的開(kāi)發(fā)準(zhǔn)則，快建快銷(xiāo)，快速走量對(duì)于企業(yè)的意義遠(yuǎn)大于“死摳”單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率。

??后市發(fā)展

調(diào)控新政引市場(chǎng)理性回歸

關(guān)注7月樓市的量?jī)r(jià)表現(xiàn)，結(jié)合8月9日惠州出臺(tái)調(diào)控新政時(shí)間節(jié)點(diǎn)可見(jiàn)，新政尚未出臺(tái)的市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊落，隨著新政施行，市場(chǎng)將走向何方?惠民之家監(jiān)測(cè)的最新一周(8月9日至15日)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)表現(xiàn)給出了一定的答案。

數(shù)據(jù)顯示，在新政實(shí)施的首周，惠州市(四區(qū)三縣)新建商品住宅網(wǎng)簽1709套/18.05萬(wàn)平方米，較7月市場(chǎng)周均交易規(guī)模繼續(xù)下浮兩成左右。在供應(yīng)環(huán)節(jié)，全市僅有惠城萬(wàn)科中交金楓花園1個(gè)樓盤(pán)推新，供應(yīng)住宅房源104套，與7月周均2500套的推手量相比基本停滯。

“從最新的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)無(wú)論是供應(yīng)端、還是需求端，觀望情緒都在增強(qiáng)。”天策行地產(chǎn)行銷(xiāo)機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人李建鋒分析稱(chēng)，調(diào)控對(duì)惠州的影響實(shí)際上并非惠州新政出臺(tái)才開(kāi)始，從住建部約談到東莞新政出臺(tái)，惠州的市場(chǎng)供需就已有應(yīng)對(duì)，紛紛壓縮了產(chǎn)品推新，購(gòu)房市民也一定程度上放緩了購(gòu)房選擇。

從樓市調(diào)控新政內(nèi)容可以看到，隨著新政的實(shí)施，惠州樓市將逐步建立起房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制確保“穩(wěn)地價(jià)”，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)進(jìn)一步加強(qiáng)住房預(yù)售和價(jià)格備案管理，樓盤(pán)取得預(yù)售許可證10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，半年內(nèi)成交折扣低于95折樓盤(pán)新批次房源調(diào)降。同時(shí)嚴(yán)格3年限售機(jī)制，重點(diǎn)片區(qū)(惠陽(yáng)、大亞灣)實(shí)施限購(gòu)，禁止向已在片區(qū)擁有住房的非本市戶籍居民銷(xiāo)售新房。

新政落錘，市場(chǎng)將如何發(fā)展?李建鋒綜合調(diào)控措施的具體內(nèi)容后認(rèn)為，此次調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)信心將帶來(lái)明顯影響。“政策出臺(tái)要比這個(gè)‘錘子’一直不落下來(lái)肯定要好，而且從新政施策內(nèi)容來(lái)講，施策仍然是較為溫和的。”他介紹，盡管補(bǔ)齊了“限購(gòu)”舉措，但惠州的限購(gòu)措施有著一定的特殊性，更加注重執(zhí)行層面的落實(shí)，對(duì)于投機(jī)炒房和熱錢(qián)涌入的打擊。

“后續(xù)市場(chǎng)需要一個(gè)接受周期和預(yù)期穩(wěn)定周期，新政并不會(huì)太過(guò)于影響市場(chǎng)的供需表現(xiàn)，一個(gè)月左右就會(huì)恢復(fù)平穩(wěn)。”李建鋒直言，相較于當(dāng)前所面臨的信貸環(huán)境，調(diào)控新政對(duì)于正常市場(chǎng)的影響幾乎可以不計(jì)。

余鶴皋對(duì)此表達(dá)了類(lèi)似的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，惠州新政的著力點(diǎn)在于堵漏，在針對(duì)投機(jī)炒房的購(gòu)房者，在于針對(duì)豪賭市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商的約束和規(guī)范，著力點(diǎn)在于長(zhǎng)效市場(chǎng)的穩(wěn)定。在實(shí)施層面嚴(yán)查購(gòu)房資金和購(gòu)地資金，拒絕熱錢(qián)涌入擾亂市場(chǎng);在銷(xiāo)售規(guī)范環(huán)節(jié)，確定了低于備案價(jià)銷(xiāo)售操作措施，擠掉企業(yè)不合理的市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)定價(jià)機(jī)制更加精準(zhǔn)，確保市場(chǎng)的平穩(wěn)有序運(yùn)行。

“在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下出臺(tái)這樣的新政對(duì)于行業(yè)發(fā)展有著重要的意義，既確保了針對(duì)市場(chǎng)不穩(wěn)定要素有足夠的措施‘矯正’，也保留了市場(chǎng)最需要的發(fā)展活力。”余鶴皋直言，調(diào)控新政將引導(dǎo)行業(yè)進(jìn)一步回歸理性，健康有序發(fā)展。