近日，廣東省深圳市發(fā)布被稱為“深八條”的調(diào)控房地產(chǎn)市場新政策，其目的在于“遏制投機(jī)炒房，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序”，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。

值得注意的是，發(fā)布調(diào)控房地產(chǎn)市場新政策的城市不只有深圳。今年7月以來，浙江省杭州市、廣東省東莞市、浙江省寧波市等地均已發(fā)布了調(diào)控房地產(chǎn)市場新政策。

接受《法制日報》記者采訪的專家認(rèn)為，今年上半年以深圳為代表的城市房價上漲，并非真實住房需求增長所推動，多地出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場新政，正是為了落實黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，遏制投機(jī)炒房，維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

專家認(rèn)為，為避免資金惡炒部分城市特別是二線城市房價，亟須升級一線、二線城市限購政策，以應(yīng)對投資投機(jī)需求的涌入。但更重要的是，我們需要對沿用多年的限購限貸住房調(diào)控體系進(jìn)行重構(gòu)。

深圳房價扶搖直上

調(diào)控防止猛漲猛跌

7月15日，深圳市一條涉樓市的重磅消息——深圳市住房和建設(shè)局、深圳市規(guī)劃和自然資源局等8部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

在這份文件中，深圳市提出8條具體調(diào)控房地產(chǎn)市場措施，被稱為“深八條”。

其中，第一條正是“調(diào)整商品住房限購年限”。即深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)繼續(xù)按照提供購房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華分析稱，以往，由于深圳落戶難度較低，限購政策實際接近虛設(shè)。而新規(guī)中限購全面收緊，要求在深圳市落戶滿3年且連續(xù)繳納36個月個稅或社保，才能購買商品住房，“持深圳戶口者在深圳購房的門檻提高”。

除此之外，“深八條”還包括完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)熱點樓盤銷售管理等措施。

深圳市此舉旨在落實黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，支持合理自住需求，遏制投機(jī)炒房，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

今年以來，深圳市房價持續(xù)上漲，牽動著公眾的敏感神經(jīng)。比如今年4月份時，深圳市某一套房源售價從1280萬元上調(diào)到1380萬元，調(diào)價幅度達(dá)100萬元。

4月22日，深圳市住房和建設(shè)局稱，對于輿論反映部分住宅小區(qū)二手房價格過高問題，經(jīng)初步調(diào)查，主要是部分業(yè)主掛牌價過高，存在嚴(yán)重背離市場行情的情況。

但深圳市房價上漲也是事實。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳市二手房的價格，環(huán)比分別上漲0.5%、0.5%、1.6%、1.7%、1.6%和1.9%。其中，在3月份、4月份和5月份，分別排在全國70個大中城市的第一、第二和第二。

鄒琳華告訴《法制日報》記者，2020年上半年，深圳等一線城市樓市走勢引人矚目。即使受到疫情沖擊，深圳房價仍扶搖而上，房價水平趕超北京位居全國第一。

鄒琳華稱，據(jù)2020年6月緯房指數(shù)顯示，2020年上半年，深圳房價累計上漲11.35%，上海累計上漲4.72%，北京累計上漲2.81%，廣州累計上漲0.23%。

在鄒琳華看來，2020年上半年以深圳為代表的一線城市房價上漲，本質(zhì)上是由廉價資金而非真實需求增長所推動。為了對沖疫情影響促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，宏觀政策綜合運(yùn)用了降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，以促使市場流動性合理充裕、避免企業(yè)資金鏈斷裂。但由于實體經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)景氣，實體產(chǎn)業(yè)資金實際吸納能力仍較差，股市和樓市也成為資金流向的重要選項。

鄒琳華認(rèn)為，在寬松的貨幣環(huán)境下，資金流入房地產(chǎn)市場概率增加。在各類城市中，一線城市房地產(chǎn)流動性好，二手房市場發(fā)達(dá)，更受投資投機(jī)資金的青睞。在北上廣深四個一線城市中，由于深圳落戶容易、限購實際門檻很低，又更易成為各路投機(jī)資金的主戰(zhàn)場。因而，深圳房價的率先上漲并非偶然。

“此次深圳調(diào)控升級，有利于房價降溫。”鄒琳華說。

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波對《法制日報》記者說，“房住不炒”是我國很長一段時間內(nèi)的房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)，深圳市此次的房地產(chǎn)調(diào)控措施，從法律上看，屬于常規(guī)的調(diào)控手段，目的在于調(diào)控深圳市的房價不能“猛漲猛跌”。

在樓建波看來，這種常規(guī)調(diào)控手段并沒有突破中央“房住不炒，因城施策”政策框架，并不代表國家房地產(chǎn)市場調(diào)控走向的改變，而只是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

多地密集出臺政策

落實房住不炒精神

近期出臺樓市新政的并非只有深圳一個城市。

今年7月2日，為落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”精神，抑制投機(jī)炒房，浙江省杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關(guān)要求的通知》，對公證搖號銷售有關(guān)事項進(jìn)行了明確。

針對杭州市實行寬松人才引入政策、吸引大量外來人員落戶的情況，樓市新政進(jìn)一步規(guī)范高層次人才優(yōu)先購房有關(guān)要求，明確在杭州市以高層次人才家庭優(yōu)先購房方式購買的新建商品住房，自房屋網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2019年年底，杭州市的常住人口首次突破1000萬人，達(dá)到1036萬人，流入人口增多，由此產(chǎn)生大量的購房需求，使得原本就“一房難求”的杭州更加緊張。

對此，杭州樓市新政對“無房家庭”的認(rèn)定進(jìn)行補(bǔ)充，規(guī)定戶籍所在地屬于本市非限購范圍內(nèi)的購房家庭，除需符合原有要求外，還需滿足“自購房之日前一年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社會保險或個人所得稅滿12個月”的要求。

同樣在7月2日，為落實“房住不炒”定位精神以及“一城一策”相關(guān)工作要求，廣東省東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房預(yù)(銷)售管理的通知》，要求加快在建商品住房入市銷售;加強(qiáng)商品住房項目銷售監(jiān)管，加大力度打擊捂盤惜售行為，嚴(yán)格規(guī)范商品住房認(rèn)購行為等。

7月6日，浙江省寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、寧波市自然資源和規(guī)劃局等聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出保持土地市場平穩(wěn)、調(diào)整限購區(qū)域范圍、強(qiáng)化金融政策監(jiān)管等“十條”穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的新措施。

其目標(biāo)同樣是為貫徹落實黨中央、國務(wù)院有關(guān)決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，保障和支持自住需求，抑制投資投機(jī)行為。

鄒琳華研究發(fā)現(xiàn)，這些地方出臺樓市新政的背后，是這些地方的房價持續(xù)上漲。2020年6月二線城市緯房指數(shù)顯示，27個二線城市樣本中，寧波、四川成都等城市漲速顯著上升，東莞、江蘇無錫等城市也仍維持相對較高的漲速。

“未來更多的一線、二線城市要升級限購政策。”鄒琳華認(rèn)為。

樓建波認(rèn)為，出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的地方，基本上都是房價上漲比較快，這些地方密集出臺樓市新政，是落實中央“房住不炒”政策的體現(xiàn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

在樓建波看來，這向社會傳遞的信號是，政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心沒有變，各地落實中央“房住不炒”政策的初衷沒有變，就是要整頓房地產(chǎn)市場秩序，讓房地產(chǎn)市場降溫，打造一個有序的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。

“需要注意的是，從解決人民群眾住房問題的角度講，房地產(chǎn)市場調(diào)控不是把房價往下調(diào)，讓大家都去買房子。”樓建波提醒說，解決人民群眾住房問題，根本上還是要靠政府提供的保障性住房，比如人才住房、租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)房等，“這兩個方面要分開”。

依法調(diào)控遏制投機(jī)

竭力平衡供需關(guān)系

中央“房住不炒”政策可以追溯至2019年4月19日。

當(dāng)日的中央政治局會議明確提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。

3個多月后，中央政治局會議重申，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

今年4月17日，中央政治局召開會議強(qiáng)調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

樓建波認(rèn)為，中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”傳遞的信號是，這將是很長一段時間內(nèi)我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)。

據(jù)鄒琳華研究，進(jìn)入2020年6月，另一個值得關(guān)注的新現(xiàn)象是，除深圳外，其他一線城市房價漲速有減緩態(tài)勢。

2020年6月緯房指數(shù)顯示，上海房價環(huán)比上漲0.65%，漲速比上月下降0.16個百分點;北京房價環(huán)比上漲0.13%，漲速比上月下降0.76個百分點;廣州房價環(huán)比下降0.19%，漲速比上月下降0.86個百分點。

在鄒琳華看來，這說明除深圳外，北京、上海、廣州房價的快速上漲均缺乏后勁，市場難以支持房價持續(xù)快速上漲。這可能是因為，北上廣限購政策遠(yuǎn)比深圳嚴(yán)厲，住房投資投機(jī)成本過高，資金進(jìn)入相對更為困難。這也從另一側(cè)面表明，短期內(nèi)，嚴(yán)厲的限購可以在一定程度上彌補(bǔ)限貸政策的漏洞。

鄒琳華認(rèn)為，自2010年北京首次引入限購以來，以限購限貸為基本框架的調(diào)控政策體系已經(jīng)運(yùn)行了10年。這兩大行政管控手段，幾乎成了住房市場“長效機(jī)制”的一部分。然而，今年上半年以深圳為代表的一線城市房價走勢表明，限貸政策實際接近失效。

鄒琳華解釋稱，今年上半年，商業(yè)抵押貸款利率已經(jīng)降至遠(yuǎn)低于按揭貸款利率的水平。人們可以通過抵押等途徑更低成本地獲取購房資金，使得限貸政策失去作用，已有的以限購、限貸為基本框架的調(diào)控政策體系面臨解體。

鄒琳華補(bǔ)充說，盡管如此，在疫情多維沖擊及內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)形勢極不明朗的條件下，房價不存在全面上漲或持續(xù)上漲的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。換句話說，放任資金炒房，雖然房價短期可能大漲，但必將以大跌收場。從防范宏觀風(fēng)險角度看，“房住不炒”的方向不可能改變，維持房地產(chǎn)市場的總體穩(wěn)定仍是基本方略。“2020年下半年，在限貸失效的背景下，更多的城市將隨深圳升級限購政策。”

鄒琳華建議，在較短的時間內(nèi)，我們可以通過升級限購來應(yīng)對投資投機(jī)需求的涌入。但更重要的是，在限貸失效的背景下，我們需要對沿用多年的限購限貸住房調(diào)控體系進(jìn)行重構(gòu)。

樓建波認(rèn)為，在一定時間內(nèi)，各地有必要采取“限”的政策，這有助于依法落實“房住不炒”目標(biāo)，但在住房供給長期不充分的情況下，“限”的政策只能暫時壓制房價上漲，無法從根本上解決房價上漲的問題。

在樓建波看來，就房地產(chǎn)市場來說，房價到底是漲還是跌，最終的決定因素是供求關(guān)系，而住房的供求關(guān)系又跟地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)，只有一個地方經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，人口在聚集，才會形成房地產(chǎn)市場。

樓建波稱，房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)主要還是促使供需關(guān)系平衡，特別是在法治的軌道上進(jìn)行調(diào)控。一方面，增加商品房供應(yīng);另一方面，促使地方加大保障性住房的供給，尤其是租賃型保障住房的供給。