出品?|鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊

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作者 |王婷婷

#五一假期去哪兒玩#這個(gè)話題當(dāng)之無(wú)愧地刷上了熱搜。中國(guó)鐵路根據(jù)五一期間鐵路發(fā)售車票（截止4月19日）排出主要達(dá)到城市TOP10分別是北京、廣州、上海、成都、武漢、杭州、西安、南京、長(zhǎng)沙、重慶。

五一的成都，注定人山人海，但沒料到涌入的不止有看熊貓的游客，還有看房的游客。

近日西寧市委機(jī)關(guān)報(bào)發(fā)布了一則招募，針對(duì)青海西寧市民“天府三天兩夜免費(fèi)看房游”。刊發(fā)信息顯示，團(tuán)員可以參觀成都黃龍溪、眉山彭祖山等景區(qū)，但也要參觀天府新區(qū)的三個(gè)樓盤，無(wú)論成交與否看房中途不產(chǎn)生任何費(fèi)用，買房了還能獲贈(zèng)3年物業(yè)費(fèi)。

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊了解到，這是天府新區(qū)某樓盤銷售公司定點(diǎn)青海西寧投放的廣告，類似的還有針對(duì)甘肅蘭州市民的“五一免費(fèi)游”活動(dòng)，并且從流量數(shù)據(jù)來看反響還不錯(cuò)，不少留言稱身邊有朋友去成都買房。

實(shí)際上，成都樓市已經(jīng)領(lǐng)漲全國(guó)一年多，新房和二手房?jī)r(jià)格截止3月環(huán)比連續(xù)上漲了15個(gè)月，一手和二手房成交量截止4月24日達(dá)到12.3萬(wàn)套，前四個(gè)月已經(jīng)賣了去年全年42%的房，而2022年成都的房?jī)r(jià)漲幅和成交量已經(jīng)位列全國(guó)第一，今年創(chuàng)新高的概率不低。

成都樓市絕對(duì)算熱，卻還層出不窮地搞送旅游、送物業(yè)費(fèi)、送紅包等賣房營(yíng)銷，為何會(huì)如此卷？

一邊瘋買、一邊難賣

矛盾的二手房卷起來了

2022年，成都GDP突破2萬(wàn)億，排名全國(guó)第七，總?cè)丝?126.8萬(wàn)，成為繼重慶、北京、上海后全國(guó)第四個(gè)人口超兩千萬(wàn)的城市。

和如此龐大的人口洪流相比，彭娟覺得，自己一家人頂多能算一縷涓涓細(xì)流。雖然微小，也是給成都貢獻(xiàn)了GDP的。

彭娟2016年隨丈夫調(diào)工作來到成都，決議定居后第三年她們就把父母從長(zhǎng)春接到了身邊，計(jì)劃開一個(gè)小面館。在看鋪面的過程中，很巧也看中了附近小區(qū)的一套急售的房子。彭娟和家人一合計(jì)，決定買房，價(jià)格和位置一切都非常合適，就是5.8%的房貸利率讓人肉疼。

2022年下半年以來房貸連續(xù)下調(diào)，讓彭娟非常激動(dòng)，到如今成都首套住宅商貸利率能做到4.1%，同樣100萬(wàn)貸款30年，利息從110萬(wàn)瞬間降到73萬(wàn)，加之有二胎的計(jì)劃，彭娟和老公義無(wú)反顧地加入換房陣營(yíng)。

換房，已經(jīng)成為扛起成都掛牌量、成交量雙峰值的主力。“換房的原因比較多，為了學(xué)區(qū)換、為了高利率轉(zhuǎn)低利率、為了改善生活環(huán)境，這三項(xiàng)是最普遍的。還有的本就不準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有，2年限售期到了就出手了。”有十年經(jīng)驗(yàn)的成都資深中介趙力告訴鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊。

（成都不動(dòng)產(chǎn)登記窗口滿員運(yùn)轉(zhuǎn)，人均等候時(shí)長(zhǎng)超2小時(shí) 風(fēng)財(cái)訊/攝）

也是因?yàn)橛匈I、有賣，成都二手房在一季度賣房超5.7萬(wàn)套的同時(shí)，掛牌量也刷新歷史紀(jì)錄，截止4月28日貝殼上二手掛牌房源套數(shù)已經(jīng)超過19萬(wàn)套。這使得成都二手房的去化周期達(dá)到26.2個(gè)月（截止一季度末），雖然比去年底減少了11.9個(gè)月，但仍高于北京、上海等一些城市的同期去化周期。

目前，成都二手房的掛牌量仍在持續(xù)走高，但帶看量在2月峰值之后3-4月出現(xiàn)回落。“年初買房政策很多，尤其2月我?guī)缀趺刻於家獛Ш脦捉M客戶看房，現(xiàn)在沒那么密了。圈子里傳的單身人士放開限購(gòu)，5月會(huì)不會(huì)出、出了會(huì)不會(huì)再帶起一波看房潮，都還要觀察。”中介趙力稱。

觀望的氛圍直接影響賣房人的成功率。彭娟的房子因?yàn)榉魁g20年，學(xué)區(qū)一般優(yōu)勢(shì)不突出，最終賣掉降價(jià)了近10萬(wàn)。“同小區(qū)掛出來的房源太多了，尤其是套二，想賣掉只能降價(jià)。”

但彭娟很疑惑，她看到貝殼的數(shù)據(jù)，成都二手房的成交價(jià)已經(jīng)漲了一年，今年1-3月還保持每個(gè)月上調(diào)2%左右的勢(shì)頭，成交量也在高位。“為什么我們小區(qū)就不好賣、賣不動(dòng)？”

實(shí)際上，鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊注意到，成都二手房雖然成交價(jià)仍上漲，但掛牌價(jià)降了，幾乎回到了去年底的水平。與此同時(shí)由于換房是主力，很多人都想趁著房源豐沛、價(jià)格可談，把手中的資產(chǎn)優(yōu)化一輪——不求日后賺錢只保不會(huì)虧錢，不求高門大屋只求住得好些。這使得資產(chǎn)價(jià)值相對(duì)較差，甚至帶有BUG的房源出售更加困難。

相應(yīng)的，優(yōu)勢(shì)突出的房源更加好賣。張凱告訴風(fēng)財(cái)訊，他買房只花1個(gè)月，幾乎是從別人手里搶到的，最后談價(jià)房東還漲當(dāng)場(chǎng)了2萬(wàn)。

“畢竟符合我要求的房子真不多。何況現(xiàn)在首付和利率都低，銀行還求著辦貸款，甚至收入證明只用公司蓋章，金額隨你填，太容易淪陷了！”張凱說，他周邊同事幾乎都在買房，自己下手最晚、但買得最快。

可以發(fā)現(xiàn)，成都樓市熱鬧背后，矛盾點(diǎn)也不少——買的多、賣的也多；漲的有、降的也不少；怕以后上不了車的多，怕未來因房入坑的也多…矛盾持續(xù)博弈，使得這個(gè)市場(chǎng)雖然有火熱的成交，但也有賣不動(dòng)的房子、難漲的房?jī)r(jià)。

加之經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變幻莫測(cè)，失業(yè)、降薪、虧錢焦慮滋生，有限的未來信心，極限拉扯著人們的入市熱情。

“成都的美食旅游、商業(yè)時(shí)尚、文化娛樂等網(wǎng)紅標(biāo)簽很多，居住環(huán)境優(yōu)勢(shì)是突出的，作為中西部中心城市也對(duì)周邊省市有虹吸作用。但成都第二產(chǎn)業(yè)短板也很明顯，需要更多強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)讓人們易業(yè)樂業(yè)，這可能是人口紅利告一段落后，成都樓市能夠繼續(xù)向上的最大動(dòng)力。”一位全國(guó)房企成都負(fù)責(zé)人向風(fēng)財(cái)訊表示。

成交靠大媽、流量靠神盤

分化的新房只卷那20%

成都的新房市場(chǎng)同樣領(lǐng)漲全國(guó)。一季度新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比上漲8.6%，漲幅較第二名高出2.4個(gè)百分點(diǎn)；一季度新房成交量35142套，其中3月環(huán)比增長(zhǎng)35.7%、同比增長(zhǎng)16.29%。

但成都新房市場(chǎng)已經(jīng)形成二八原則，即80%的房源市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力一般，20%的房源競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。

“分化，分化，還是分化。成都新房的成交分化非常嚴(yán)重，開盤能去化90%及以上的新盤基本都在一圈層，好板塊的好產(chǎn)品甚至即開即罄，三圈層一半的區(qū)域三個(gè)月都賣不到10萬(wàn)平。”研究機(jī)構(gòu)專家欒薇表示。

新房市場(chǎng)“量”的來源，是瞄準(zhǔn)100平-143平改善項(xiàng)目的改善購(gòu)房者。錦江統(tǒng)建置業(yè)顧問告訴風(fēng)財(cái)訊，這部分以50歲左右的改善客戶為主，普遍是有過多次購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，尤其那種賣掉1-2套城區(qū)老房子或非主城房源，換一套大戶型新房追求生活品質(zhì)的人群。

新房市場(chǎng)的“價(jià)”也主要靠這些一圈層高潛力板塊的品質(zhì)新房，上述顧問透露，現(xiàn)在市場(chǎng)限價(jià)明顯放松，不少項(xiàng)目的預(yù)售均價(jià)突破了3.5萬(wàn)元/平，有近10萬(wàn)元/平的預(yù)售價(jià)也通過報(bào)備了，估計(jì)有些新房會(huì)上調(diào)價(jià)格。但這也僅限于主城區(qū)，近郊和遠(yuǎn)郊的樓盤還是要打價(jià)格戰(zhàn)。

成都新房的流量和熱度，則靠“神盤”。例如3月16日5.2萬(wàn)人搶180套房的恒大天府半島，項(xiàng)目由金茂接盤建設(shè)，價(jià)格還比周邊二手房低了近1萬(wàn)元/平，而且目前市場(chǎng)已經(jīng)沒有茶水費(fèi)、內(nèi)部?jī)r(jià)等操作，這些房子能買到就是賺到。

同期，成都高新區(qū)有項(xiàng)目“有人一次性買18套房”的消息也一度刷屏。不過據(jù)了解該項(xiàng)目為公寓，遇到豪客可謂罕見中的罕見。

因?yàn)槌啥荚?022年已經(jīng)正式邁向存量房市場(chǎng)（二手房交易量超過新房），二手房消化大量剛需和剛改，新房吸收改善客戶，溢出需求才會(huì)流入公寓、商鋪等投資市場(chǎng)。在一個(gè)良性循環(huán)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資需求會(huì)是少數(shù)派。

這也是為何成都新房一季度的數(shù)據(jù)比去年好、3月的數(shù)據(jù)比前兩月好，但都沒以前好，甚至連近十年的平均水平都沒達(dá)到。因?yàn)榈禺a(chǎn)投機(jī)泡沫已經(jīng)幾乎擠出，投資需求體量有限，從買房即賺錢的黃金時(shí)代到現(xiàn)在，價(jià)差不明顯的新房，成交回落是自然結(jié)果。

在樓市交易量已經(jīng)全國(guó)第一位置的成都，依然是“二手房剛需驅(qū)動(dòng)、新房回落且分化”的格局，何況全國(guó)更多非省會(huì)城市，投資熱情和投資泡沫都將在焦慮中消逝。

而當(dāng)房地產(chǎn)純投資時(shí)代徹底過去，判斷未來樓市能否上行，將越來越依靠城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增長(zhǎng)。

（成都金融城天府雙塔 風(fēng)財(cái)訊/攝）