隨著杭州和天津兩城首輪土地拍賣在同一天落下帷幕，2022年22城首輪集中供地交易已經(jīng)完成過半，整體表現(xiàn)冷熱不均。
截至4月26日，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，22城中已有13城完成首輪集中供地拍賣，共計攬金約3002億元，平均溢價率為4.61%。
“在首輪土拍中，各城市推出的地塊具有‘小而美’的特征。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向《證券日報》記者表示，一是供應(yīng)地塊位置較好，不乏稀缺地塊；二是大體量、高總價地塊供應(yīng)減少，一定程度上降低了開發(fā)商的拿地門檻；三是部分地塊的配建要求等有所優(yōu)化，為房企預(yù)留了一定的利潤空間。
市場分化加劇
“精準投資”與“以銷定投”已成房企新的拿地鐵律。《證券日報》記者參與多家房企的2021年業(yè)績說明會獲悉，縮減投資戰(zhàn)線、重回一線、二線城市已成主流趨勢。
從上述13城首輪土拍的成交路徑亦可窺見一二，在梁楠看來，城市間土拍熱度分化愈加明顯，比如合肥、北京等城市首輪土拍明顯回暖，而南京、天津等城市的成交表現(xiàn)卻顯疲態(tài)。可謂有的“穩(wěn)中有熱”，有的流拍率攀升。即便在同一個城市，有的地塊溢價率達15%，有的則底價成交，遠郊地塊與城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的分化也較為明顯。
4月25日，天津首輪集中土拍掛出的29宗涉宅地僅有5宗成功出讓，整體溢價率僅有0.6%，依舊保持去年第三輪供地時的清冷態(tài)勢。克而瑞表示，天津本輪集中土拍更為蕭條，流拍率升至83%，高于以往任何一次集中土拍。
從規(guī)模上看，開拍前，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱，29宗涉宅地中有15宗停牌。這樣一來，天津首輪集中土拍就僅余14宗涉宅地，實際總供應(yīng)建面僅166萬平方米，總起拍價僅95億元，供地規(guī)模較原供地公告規(guī)模近乎減半。
相較之下，同在4月25日，杭州首輪土拍收金827億元，平均溢價率3.6%，60宗地中僅有1宗遭遇流拍，成交的59宗地中有23宗觸頂搖號，整體競拍熱度雖不及去年第三批次，但仍處于較高水平。
“綜合來看，杭州2022年首批集中供地雖然熱度分化但整體表現(xiàn)依然較好。”中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生向《證券日報》記者表示，究其原因，一方面是本次供地對于拿地企業(yè)參拍資質(zhì)有所放松，同時溢價率最高僅12%，且部分板塊最高限價有所提升，開發(fā)商利潤有保障；另一方面也是因為杭州投資吸引力強，居民購買力強勁，去化有所保證。
“當(dāng)下由于多數(shù)民營房企流動性仍較緊張，拿地能力略顯不足，加之一季度房企銷售表現(xiàn)不及預(yù)期，一定程度上導(dǎo)致土地市場景氣度并不高。”梁楠表示，從拿地企業(yè)來看，國企及央企仍然是拿地主力，同時也出現(xiàn)了資金面寬裕、運營穩(wěn)健的民營房企身影。
以杭州首輪集中供地的房企參與度和入賬地塊情況來看，本土品牌房企和國企是主力軍。高院生表示，本土品牌房企中，濱江集團拿地最多，競得鐵路北站單元地塊等11宗地塊，總拿地金額達184億元；綠城中國以7宗地塊位居第二，拿地金額為146.4億元。此外，越秀地產(chǎn)、德信中國、建發(fā)股份、中鐵建、中建八局、興耀等也有不俗表現(xiàn)。遠郊板塊及外部鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地塊則多由城投公司競得，包括臨平城建集團、臨平新農(nóng)村建設(shè)、蕭山城建等。
房企資金壓力有望緩解
從成都首輪集中拍地結(jié)果來看，供應(yīng)50宗地成交44宗，過去一年未在成都拿地的中海地產(chǎn)和保利發(fā)展各斬獲3宗地和2宗地，可謂強勢擴土儲。龍湖集團、凱德集團等民營房企和外資房企也出現(xiàn)在拿地金額前十的房企名單中。
龍湖集團相關(guān)人士向《證券日報》記者透露，“今年一季度，公司權(quán)益拿地金額為93億元。”另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一季度，龍湖集團新增土地貨值132億元，位于行業(yè)前列。對于公司的拿地原則，龍湖集團CEO陳序平在2021年業(yè)績會上表示，龍湖一直堅持“量入為出、理性獲取”的投資原則，若整體資金相對從容，就按照土地市場熱度靈活調(diào)配投資，比如價格高時少拿，價格低時多拿。
至于二季度土地市場將有何表現(xiàn)？梁楠表示，隨著越來越多城市放開購房限制政策，房企銷售數(shù)據(jù)將逐漸改善，融資渠道逐漸打開，房企資金壓力有所緩解，屆時二輪土拍熱度有望提升。
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